Bis zum Frühjahr 2020 kannte die Entwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt nur eine Richtung: nach oben. Die Kaufpreise zogen unvermindert an wie seit Jahren schon. Nichts schien den Immobilienboom in Deutschland bremsen zu können. Selbst die Warnungen mancher Experten vor dem Platzen einer Immobilienblase verblassten vor den Marktdaten in den meisten Städten und Regionen. Wie nie zuvor galt die Anlage in eine Immobilie als langfristig inflationssicher, weitgehend frei von Risiken. Es winkten Steuervorteile verbunden mit einem fast mit Sicherheit zu erwartendem Wertzuwachs, guter Rendite und lohnenden Mieteinnahmen. In Zeiten von Negativ-Zinsen schien es für jeden umsichtigen Anleger ein Gebot der Stunde, sein Kapital mit einer weitgehend sicheren Immobilieninvestition zum Vermögensaufbau einzusetzen und damit die besten Chancen für eine Wertsteigerung zu nutzen. Dann kam die Corona-Krise. Bauträger, Makler, Eigentümer, bedeutende Kapitalanleger und Kleinanleger, die Banken, Anbieter von Immobilienfonds und auch wir von WERTWIN hielten den Atem an. Uns alle beschäftigte die Frage: Sind Immobilien wirklich noch eine sichere Geldanlage? Nach nunmehr einem Jahr wird die Antwort immer klarer: Ja, denn die Pandemie hat dem „Betongold“ als lukrative Kapitalanlage kaum etwas anhaben können. Die Verluste hielten sich in Grenzen – vielmehr war in Abhängigkeit vom Standort sogar im Krisenjahr ein satter Gewinn zu verzeichnen.

Wie sicher sind Immobilien als Kapitalanlagen?

Als Unternehmen, das für nachhaltiges Bauen und langfristige Investitionssicherung steht, beobachtet WERTWIN den Immobilienmarkt mit besonderer Sorgfalt. Unsere Einschätzung treffen wir zudem aus eigenen Erfahrungen und Analysen. So können wir die Frage: „Wie sicher sind Immobilien als Kapitalanlage?“ in Übereinstimmung mit offiziellen Quellen beantworten. Wer Medienberichte aufmerksam verfolgt, wird in diesen Tagen viele positive Statements zur Geldanlage in Wohnimmobilien, Pflegeimmobilien und weiteren Sachwerten sowie Immobilienaktien lesen.

Gute Nachrichten für Anleger aus seriöser Quelle

Das angesehene Maklerunternehmen Engel & Völkers – eine erste Adresse beim Thema Immobilien in Deutschland – hat kürzlich einen Jahresrückblick auf das eigene Geschäft veröffentlich. Resümee: 2020 war für die bundesweit aktiven Makler ein „absolutes Rekordjahr“ mit einem Umsatzplus von 14 Prozent. Nach einem kurzen Schock im Sommer 2020 stellte sich heraus, dass die Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage ungebrochen hoch war. Engel & Völkers CEO Sven Odia spricht auch für die Zukunft von einem „Megatrend“ bei Anlageimmobilien. Für viele Käufer lohne sich der Erwerb von selbstgenutztem Wohneigentum allein schon aus Komfortgründen. Der Preisdruck in den Metropolen werde bestehen bleiben, weil noch immer zu wenig gebaut würde. Auf den Punkt gebracht: Allein der Umstand, dass der für Deutschland typische Baustau der Nachfrage auf nicht absehbare Zeiten hinterherhinken wird, bietet genug Aufwertungspotenzial für ein Investment. Investieren lohnt sich also auch 2021.

Auch der aktuelle Immobilien-Kompass von Capital – der größte unabhängige Überblick über den deutschen Immobilienmarkt – bescheinigt dieser Form der Kapitalanlage, mit der Krise gut fertiggeworden zu sein. Capital zitiert einen Experten mit der Feststellung: „Wir beobachten eine langfristig gute Entwicklung in den Großstädten.“ Und auch für andere Regionen gibt Capital grünes Licht. Dies sind nur zwei, wenn auch sehr gewichtige Stimmen zur Lage auf dem Markt. Die Medien sind voll von ähnlich zufriedenstellenden Beobachtungen. Auch wir von WERTWIN schließen uns aus eigenem Ermessen diesem optimistischen Blick nach vorn an.

Die Vor- und Nachteile von Immobilien als Geldanlage

Wie jede andere Kapitalanlage auch, bietet Wohnraum als Sachwert anlagespezifische Chancen und Risiken:

Die Vorteile einer Anlageimmobilie

Immobilien sind wertbeständige sichere Kapitalanlagen und weitgehend geschützt vor der Inflation. Kurzfristige Schwankungen auf den Kapitalmärkten übersteht eine Immobilie aufgrund der ihr eigenen Unabhängigkeit von Börsen- und Wirtschaftsdaten. Anlageimmobilien gewinnen mit dem Alter: Je nach Makro- und Mikrolage sowie der örtlichen Bedarfsorientierung unterliegen Wohnimmobilien einer langfristigen Wertsteigerung. Sie bieten zum Teil horrende Steuervorteile, eignen sich als stabile Altersvorsorge und halten die Option offen, in der bislang vermieteten Eigentumswohnung einmal selbst mietfrei wohnen zu können. Zusammengefasst lässt sich sagen: Mag eine Immobilie als Kapitalanlage in puncto Rendite Aktien oder Fonds in deren guten Zeiten nicht gewachsen sein, spielt sie jedoch langfristig ihr Potenzial an Wertzuwachs und vor allem bei möglichen Mietsteigerungen aus – und dies bei einem historisch niedrigen Zinsniveau für eine Fremdfinanzierung. Noch nie konnten Immobilien in Deutschland zu so günstigen Konditionen finanziert werden wie gegenwärtig.

Die Nachteile von Sachwerten

Wer sich die Frage stellt: „Sind Immobilien wirklich noch eine sichere Geldanlage?“ muss auch potenzielle Probleme berücksichtigen, die durchaus auf den Anleger zukommen können. Zunächst ist es nicht immer leicht, ein zu den eigenen Anlagezielen passendes Objekt zu finden. Hier bietet sich das Hinzuziehen von Experten für Immobilien als Kapitalanlage an. Ein Kauf bindet Kapital. Die eigenen Liquiditätsreserven sollten also genau bestimmt werden. Denn kommt es zu einem vorzeitigen Verkauf – hier ist ein Zeitraum von unter 10 Jahren maßgebend – muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden. Statt Steuervorteilen drohen also Nachteile. Immobilien sind eine anspruchsvolle Geldanlage. Sie müssen vom Eigentümer modernisiert und gegebenenfalls instandgesetzt werden. Um diese Kosten abzudecken, sollten Rücklagen gebildet werden. Schließlich bringt die zu vermietende Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus nicht nur die erwünschte Jahreskaltmiete, sondern auch einen gewissen Verwaltungsaufwand mit sich, der bei der Wahl dieser Form der Kapitalanlage ebenfalls in Rechnung gestellt werden muss.

Die Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital

Viele Privatanleger treffen ihre Entscheidung für eine Investition in eine Eigentumswohnung oder ein Haus heute mit Blick auf die Alternativen. Wer sich die Performance und die Dividenden bei Tagesgeld, Anleihen, Festgeld und einigen Fonds in den verschiedensten Anlageklassen anschaut – vom Sparbuch oder der klassischen Lebensversicherung gar nicht zu reden – wird das Investment in eine Anlageimmobilie oft als den einzigen gangbaren, weil sicheren Weg erkennen. Viele Immobilienprojekte übertreffen mit den laufenden Einnahmen, den zu erwartenden Mietsteigerungen und den Abschreibungsmöglichkeiten beim Thema Steuern auch die Wertentwicklung eines Anlagebetrags in Aktien oder ETFs. Als Sachwert steigt der Wert einer Wohnung, eines Eigenheims oder ähnlichen Objekts mit den Jahren immer weiter. Wer somit auf lange Sicht verhältnismäßig günstig investiert und heute auf steigende Immobilienpreise von morgen setzt, kann auch ohne Eigenkapital finanzieren und seinen Immobilienkauf als Wertanlage mit guter Nettorendite verwirklichen. Die eigene Liquidität relativierend, machen Immobilienkredite mit unterschiedlicher Laufzeit dank der Geldmarktpolitik der EU bei einer überaus akzeptablen Verzinsung die Finanzierung einer Immobilie verhältnismäßig unkompliziert. Eine Immobilie als Kapitalanlage ohne Eigenkapital kann also über ein Darlehen, selbst über eine Baufinanzierung getätigt werden. In letzterem Fall muss ein frisch gebackener Immobilienbesitzer nur die Nebenkosten des Kaufes, Verwaltungskosten oder Grunderwerbsteuer aus Eigenmitteln zahlen. Dennoch sollten Käufer einkalkulieren, dass Immobilien stets mit einem gewissen Instandhaltungsbedarf verbunden sind, der Kosten mit sich bringt und bei der Aufnahme des Kredits sowie im Hinblick auf Rücklagen berücksichtigt werden muss. Weiterhin kann es Probleme mit Mietausfällen aufgrund eines Mieterwechsels oder durch sogenannten Mietnomaden geben – ein Risiko, dass übrigens nicht nur Immobilieninvestments in Metropolen betrifft, sondern selbst in der ländlichen Umgebung auftreten kann.

Was ist bei einer Immobilie als Kapitalanlage zu beachten?

Auch 2021 gelten die für den Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage charakteristischen Kriterien, die eine Anlage in einen Sachwert zur lohnenden Investition machen. Als wichtigstes Erfolgsmerkmal gilt die Lage. Die unmittelbare und weitere Umgebung – also Makro- und Mikrolage – entscheiden maßgeblich über die Attraktivität von Wohnimmobilien als Mietobjekte. Die bauliche Substanz sollte von hoher Qualität sein und nicht etwa versteckte Mängel aufweisen. Sowohl die zu erwartende Rendite als auch mögliche Risiken müssen dem Vorstellungshorizont des Anlegers entsprechen. Außerdem hat der Mietpreis-Multiplikator der Immobilie angemessen zu sein und sollte nicht höher als 25 betragen. Hinzu kommen Besonderheiten, die eine Immobilie besonders anziehend für Wohnungssuchende macht und für ein entsprechendes Mietniveau sorgt. Bei den von WERTWIN errichteten Wohnbauten ist dies eine Kombination aus guten Lagen, nachhaltiger Bauweise mit Energiesparvorteilen und dem von uns – als einzigem deutschen Bauträger in diesem Bereich – umgesetzten Universellen Design für Mehrgenerationenwohnen unter einem Dach.

Ist eine Immobilie eine gute Geldanlage?

Um den Wert einer Geldanlage in Wohnimmobilien zu beurteilen, genügt die Aussagekraft einer Meldung aus diesen Tagen: Der Zentrale Immobilien-Ausschuss (ZIA) geht in seinem Frühjahrsgutachten von rund 300.000 im Jahr 2020 neu erbauten Wohneinheiten aus. Die Zahl der Baugenehmigungen stieg um 2,2 Prozent auf knapp 370.000. Für 2021 wird mit 310.000 neuen Wohnungen gerechnet. Das klingt erst einmal gut. Wäre da nicht ein immenser Bauüberhang. Denn was der ZIA nicht verschweigt, ist die Tatsache, dass der trotz Corona gestiegenen Bauaktivität ein Missverhältnis von fast 790.000 Wohneinheiten gegenübersteht – Wohnungen, die dem Immobilienmarkt langfristig fehlen und die Immobilie als Kapitalanlage zu einem begehrten Sachwert machen. Nicht deutet darauf hin, dass der damit verbundene Wohnraummangel in den nächsten Jahren behoben werden könnte.

Wie steigen die Immobilienpreise?

Droht eine Immobilienblase? Überhitzt sich der Markt? Wer sich eine Meinung hierzu bilden will, muss zwischen Interessenlagen von Medien, Anbietern von Immobilienfonds, von Banken und anderen Institutionen abwägen und Grenzen ziehen. Wir möchten im Orchester der wichtigsten Akteure nur einen herausgreifen, weil wir überzeugt sind, damit einen Konsens der verlässlichsten Analysten abbilden zu können: die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die KfW hat ausgerechnet, dass die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser seit 2015 um rund 35 Prozent gestiegen sind. Diese Entwicklung vor Augen untersuchten die Banker die Möglichkeit einer bald platzenden Immobilienblase – mit Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft insgesamt. Sie kamen zu dem Ergebnis, dass sehr wohl volkswirtschaftliche Risiken bestehen, jedoch keine, die Anlass zur Sorge geben müssten. Richten wir den Fokus auf Eigentumswohnungen. Hier erscheint uns die vom Forschungsinstitut Empirica gemachte Analyse interessant, wonach 2018 erstmals seit 1993 die Wohneigentumsquote gesunken ist. Hierzulande leben 42 Prozent der Menschen in der eigenen Wohnung – eine niedrigere Quote gibt es in keinem anderen Land der EU. Vor allem bei jüngeren Deutschen fehlt die Liquiditätsreserve. Der Traum von den eigenen vier Wänden ist für viele wohl auch seit Corona nicht realistischer geworden. Nur ein Beispiel, wenn auch ein besonders gravierendes: Seit dem ersten Quartal 2020 sind die Preise von Münchner Wohnungen um acht Prozent gestiegen. Welche Experten für Immobilien als Kapitalanlage man auch zu Rate zieht – unisono ist von einem weiteren Preisanstieg die Rede. Käufer können daher davon ausgehen, dass ein heute getätigter Kauf sie günstiger kommt als eine auf die lange Bank geschobene Investition in eine Immobilie.

Sind Immobilien die sicherste Geldanlage?

Aktien unterliegen einem mehr oder weniger hohen Risiko. Andere Kapitalanlagen sind zwar sicherer, enttäuschen aber bei der Rendite. Mag sein, dass in bestimmten Lagen in München, Hamburg oder Frankfurt die Chancen auf Wertsteigerung und steigende Mieteinnahmen allmählich ausgereizt sind – im allgemeinen Kontext sind sie das jedoch nicht. Eine Immobilie als Kapitalanlage stellt einen Wert dar, den kein Börsenbeben und keine Inflation zum Verschwinden bringen kann. Die Zahl der deutschen Haushalte nimmt weiter zu. Wohnraum ist knapp. Vielerorts ist angesichts des begrenzten Angebots der Mietpreis für Wohnungssuchende das geringere Problem. So ist von der guten Vermietbarkeit von Wohnimmobilien unabhängig von politischen Entscheidungen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen auszugehen. Der jüngst vom Bundesverfassungsgericht kassierte Mietendeckel in Berlin ist ein eindrucksvolles Signal an die Bauwirtschaft wie an den Anleger als Vermieter. Wie sicher eine Immobilie als renditeträchtige Kapitalanlage ist, liegt in ihren spezifischen Qualitäten wie Lage, Umgebung, Raumangebot, Ausstattung und konkrete Nachfrage vor Ort. Auch Alleinstellungsmerkmale wie das von WERTWIN realisierte Universelle Design und die Nachhaltigkeit einer Immobilie können bei einer grundsätzlich sicheren Anlage noch einmal beflügelnd auf die Rendite-Chancen wirken.

Wie sicher sind Immobilien in Deutschland?

Die Immobilie als Sachwert steht regelmäßig im Vergleich mit anderen Formen der Kapitalanlage. Corona hat gezeigt, dass eine verlässliche Prognose immer mit Ungewissheiten behaftet ist. Risiken, die derzeit beherrschbar sind, können sich zu schwerwiegenden Problemen in der Zukunft auswachsen – und auch jetzt verborgene Chancen muss man erkennen können, will man auf alles vorbereitet sein. Wir wagen einen dezenten Blick in die nächsten Jahre: „Betongold“ wird in seinem Gebrauchswert nicht durch Inflation beeinträchtigt. Inflation ist ein Sorgenthema, das mit der Corona-Krise aufgekommen ist. Der Wert eines Grundstücks und der Bauwert schlucken aber die Teuerungsrate. Die Preise für Immobilien, wie oben festgestellt, werden so schnell nicht fallen. Die Nachfrage ist stabil anwachsend und steigt auch mit dem deutlichen Bevölkerungszuwachs, den Deutschland verzeichnet. Auch in Zukunft möchten Menschen eine Wohnung mieten oder aber ihr Geld für das Finanzieren einer Immobilie verwenden. Daran werden auch Krisen nichts ändern. Lediglich ökonomische Faktoren wie die Höhe von Gehältern, die Zahl der Beschäftigten und die Kosten von Krediten entscheiden über die Höhe von Kauf- oder Mietpreis und damit über die Lukrativität von Wohnimmobilien gegenüber anderen Kapitalanlagen – die Immobilie als solche ist aus unserer Perspektive und der von Anlegern aber ohne Alternative.