Sollte man eine Immobilien kaufen oder mieten?

Miete vs. kaufen – diese Frage beschäftigt zahllose Deutsche, die sich Gedanken über Altersvorsorge, Geldanlage, die Entwicklung der Zinsen, finanzielle Vorteile, eine mögliche Rendite aus dem Immobilienkauf und weitere Belange rund um die Themen Wohnen und Geld machen. Geht man allein nach der Wohneigentumsquote, fällt die Antwort ernüchternd aus: In keinem anderen Land der EU sind so wenige Menschen Eigentümer ihrer Wohnung oder ihres Hauses wie in Deutschland. Nur 51,5 Prozent (2018) leben hierzulande im Eigenheim. Der Trend zum Wohnungskauf bzw. Hauskauf war in letzter Zeit sogar rückläufig. Ist damit zum Thema „Immobilie kaufen oder mieten“ also schon alles gesagt? Keineswegs. Denn eine ganze Bandbreite an Faktoren beeinflusst die Entscheidung für Kaufen statt Mieten. Wir von WERTWIN vertreten als Schöpfer von hochwertigem Wohneigentum für Generationen den Standpunkt, dass sich Immobilienkauf gerade heute lohnen muss und der Erwerb einer Eigentumswohnung oder eines Eigenheims bezogen auf die Finanzierung genauso wirtschaftlich wie zukunftsfähig sein sollte. Dies möchten wir mit jedem Objekt aus dem Portfolio unserer Angebote unter Beweis stellen. Hier nutzen wir die Möglichkeit, die Frage Miete vs. kaufen im Sinne eines langfristig selbstbestimmten und finanziell unabhängigen Lebens zu beantworten.

Kaufen statt mieten – der ökonomische Grundgedanke

Es sind natürlich die Kosten, die uns abwägen lassen, ob wir nicht besser eine Wohnung kaufen statt mieten sollten. Der Ausgangspunkt: Ist es mit Blick auf die eigene Lebensplanung und das Alter vertretbar, Monat für Monate steigende Mieten plus Nebenkosten zu zahlen, wenn einem diese Wohnfläche nie gehören wird – man also, salopp gesagt, auch nach vielen Jahren der Mietzahlung mit leeren Händen dasteht? Warum nicht mit einem im Vergleich ähnlich hohen Kostenaufwand eine Wohnung oder ein Haus finanzieren? Dieser perspektivische Gedankengang lohnt sich. Zu ihm gehört jedoch eine klare Einschätzung der persönlichen Situation, der verfügbaren Finanzmittel und der geografischen Bindung. Denn das Thema Eigentumswohnung bzw. Eigenheim oder Miete entscheidet sich auch mit der Bereitschaft, einer bestimmten Lage in Städten oder Regionen die Treuen zu halten.

Mieten besser als kaufen? – es gibt nicht die eine Antwort

Das Immobilienportal Immowelt hat unlängst in einer Studie untersucht, was sich in 75 deutschen Städten mehr lohnen würde: kaufen oder mieten. Sie kommt zu dem Schluss, dass in 51 der untersuchten Standorte mieten besser als kaufen ist. Verglichen wurde jeweils der monatliche Mietzins mit der aufzubringenden monatlichen Tilgungsrate eines aufgenommenen Darlehens. In vielen Fällen ergibt sich hier eine Differenz zugunsten der Mietimmobilie. Diese kann von wenigen Hundert Euro bis zu 660 Euro beim Spitzenreiter München liegen. Trotz niedriger Zinsen würden so die monatlichen Raten einen Kauf nicht lohnen. Mit Vergleichen ist es aber immer so eine Sache. Immowelt hat die Untersuchung der Frage Wohnung kaufen statt mieten an Daten aus dem eigenen Portal gebunden. Diese beziehen sich auf die Preise von Wohnungen zwischen 80 und 120 Quadratmeter. Für das Berechnen der Kreditrate ging man von einer Laufzeit der Tilgung von 15 Jahren aus, bei Kreditzinsen zu einem Satz von 1,6 Prozent und einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent. Um vergleichbare Ergebnisse zu erhalten, beruht die Studie auf einer 100-Prozent-Finanzierung – die zum Maßstab erhobenen Immobilien wurden also ohne Eigenkapital erworben. Indes wird wohl kaum eine seriöse Bank bei der Beratung über ein Immobiliendarlehen eine Immobilienfinanzierung zu 100 Prozent empfehlen. Das Beispiel von Immowelt zeigt, wie schwer es ist, eine allgemein verbindliche Aussage zu treffen, ob man eine Wohnung kaufen statt mieten sollte. Auf welche Faktoren sollte dabei Wert gelegt werden?

Wohnung bzw. Haus oder Miete: Darauf kommt es an

Es gibt primäre und sekundäre Faktoren, die darüber Auskunft geben, inwieweit Eigentumswohnung bzw. Haus oder Miete die richtige Option ist. Zu den primären Faktoren zählen das verfügbare Einkommen, der Kaufpreis, die Höhe des Eigenkapitals, Kreditrate, Kreditzinsen sowie Kredit-Laufzeit und Kaufnebenkosten – und in Relation dazu die aktuelle Jahresnettokaltmiete. Ergibt diese erste Zusammenschau ein positives Bild für eine Entscheidung hinsichtlich „Lohnt sich ein Hauskauf bzw. Wohnungskauf“ sollte auch die Lage überdacht werden. Sie hat Einfluss auf den Kaufpreis, auf den Verkaufspreis bei einem möglichen Wiederverkauf, vor allem aber auf die persönliche Lebensperspektive. Zusammen mit der Wohnfläche berühren diese Qualitäten und Quantitäten das, was man in seinem weiteren Leben vorhat und erreichen will. Statistiker haben ermittelt, dass die Höhe der Wohneigentumsquote im Altersdurchschnitt mit dem Wunsch zusammenhängt, eine Familie zu gründen. Ist dieser Schritt erst einmal getan, bereitet es gerade jungen Menschen Probleme, das nötige Eigenkapital aufzubringen oder anderweitig für optimale Voraussetzungen für die Gewährung eines Kredits zu sorgen. Dabei ließe sich die Entscheidung über Wohnungs- bzw. Hauskauf oder Miete gerade mit den Vorteilen einer in jungen Jahren und der mit ihr verbunden Wertsteigerung angesichts steigender Immobilienpreise begründen. Ohnehin sollte eine Immobilie vor Eintritt ins Rentenalter abbezahlt sein, um von ihr maximal zu profitieren.

Die „Wohnung kaufen oder mieten-Faustformel“

Sicher, es gibt komplexere Methoden, um für sich das Thema kaufen oder mieten anhand konkreter Angebote zu entscheiden. Die einfachste „Wohnung kaufen oder mieten-Faustformel“ gibt aber schon einmal einen Kompassausschlag, an dem man sich mit weiteren Berechnungen orientieren kann. Sie lautet: Teilen Sie den Immobilienpreis durch die jährliche Nettokaltmiete. Ergibt dies einen Wert von etwa 20 oder besser noch darunter, sind die finanziellen Belastungen durch Eigentumswohnung- bzw. Haus kaufen oder Wohnung mieten etwa gleich hoch. Der Immobilienkauf würde sich in diesem Fall lohnen, da mit einem vergleichbaren finanziellen Aufwand das Objekt schließlich ins Eigentum überführt wird. Diese einfache „Wohnung kaufen oder mieten-Faustformel“ setzt aber voraus, dass mindestens 20 Prozent Eigenkapital für eine Finanzierung bereitstehen, wobei die Tilgung auf 30 Jahre anzusetzen ist mit zwei Prozent Kreditzinsen.

Auch eine Option: Die Immobilie durch Miete finanzieren

Das mit der „Wohnung kaufen oder mieten-Faustformel“ ermittelte Ergebnis nennt man den Kaufpreisfaktor. Er gibt den Zeitraum und die Höhe der Einnahmen aus dem Mietzins einer Immobilie als Kapitalanlage an, um den Immobilienkauf rentabel zu machen. Je kürzer der errechnete Zeitraum, desto profitabler ist das Objekt für den Eigentümer. Hier ist zwar das Vermieten der Immobilie der Gradmesser für Rentabilität. Man kann die Faustformel aber auch abgekoppelt von der Mietrendite auf Wohnfläche im Eigenbedarf anwenden. In diesem Fall vergleicht man einfach die geplante Investition in Eigentum mit den alternativ zu leistenden eigenen Mietzahlungen über den gleichen Zeitraum in einer selbst bewohnten Mietimmobilie. Ein Kaufpreisfaktor von 20 würde als entweder das Hereinholen des Kaufpreises nach zwei Dekaden durch Mieteinnahmen bedeuten – oder den Zeitpunkt, ab dem das Wohnen im Eigentum gegenüber der Mietzahlung anfängt, sich zu amortisieren. Wer bei entsprechenden Wohn- und Finanzverhältnissen zu der Überzeugung kommt, eine Immobilie durch Miete finanzieren zu wollen, findet dafür jedenfalls triftige Gründe.

Die Anlageimmobilie: Immobilie zur Vermietung kaufen

In einer Wohnung leben und eine andere Wohnung zur Vermietung kaufen – das bedeutet von der Nettomietrendite und der Wertsteigerung des Objekts zu profitieren. Zu einem späteren Zeitpunkt kann man dann immer noch Eigenbedarf anmelden und mietfrei in dieser Wohnung leben. Oder sie verkaufen, wenn die Eigentumswohnung einen guten Preis erzielt. Wer eine Immobilie zur Vermietung kaufen möchte, sollte sich mit den Gegebenheiten des Marktes eingehend vertraut machen. Welche Lage bedingt welche Preise? Sind diese womöglich das Ergebnis einer Überhitzung durch die Immobilienblase? Wie sieht der lokale Mietspiegel aus? Ist ein Mietendeckel zu befürchten? Erfüllt der Mietvertrag mit den Wunschmietern die eigenen Vorstellungen? Nur wenn diese Fragen im Einklang mit den eigenen finanziellen Verhältnissen zur Zufriedenheit geklärt sind, lohnt es sich, den Plan, eine Wohnung zur Vermietung zu kaufen, in die Tat umzusetzen. Bei entsprechenden Mitteln lässt sich so ein ganzes Mehrfamilienhaus durch Mieteinnahmen finanzieren – mit der Aussicht, im Alter selbst dort eine Eigentumswohnung zu beziehen und sich dadurch die Miete zu sparen.

Bei jedem Immobilienkauf: Nebenkosten sind einzuplanen

Zu den bereits genannten primären Faktoren, die die Rentabilität einer Investition in Wohneigentum beeinflussen, kommen weitere sekundäre hinzu. Die mögliche Wertsteigerung gilt es genauso sorgfältig einzukalkulieren wie die Entwicklung des Mietpreises – der eigenen Mietwohnung oder des Anlageobjekts – , der Kreditkosten und der Sanierungskosten bzw. Instandhaltungskosten. Auch die Kosten für Makler, Notar, Versicherung, Finanzierungsberater oder Rechtsanwalt spielen eine Rolle. Unter Umständen fallen nicht zu unterschätzende Maklerkosten als Maklerprovision an, bis ein Kaufvertrag zustande kommt. Jeder Immobilienkauf beinhaltet Nebenkosten wie diese. Die Nebenkosten beim Wohnungskauf sind eine Größe, die in jeder Planung gebührend berücksichtig werden sollte. Nebenkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung können sogar darüber entscheiden, ob es sich wirklich lohnt, dieses betreffende Objekt zu erwerben. Wer statt dem Kauf das Bauen vorzieht, muss sich ebenfalls beim Thema Baufinanzierung um Grundstück, Grunderwerbssteuer, Aufwand, diverse Baukosten, Hypothek, Gebühren und Zinsen kümmern, die den Ausschlag geben: Lohnt sich der Hauskauf oder doch das Bauen?

Kaufen oder mieten? Über den Mietkauf zur Eigentumswohnung

Es gibt auch die Möglichkeit, die Frage Miete vs. kaufen durch den sogenannten Mietkauf zu lösen. Bei diesem handelt es sich um einen Mietvertrag, der dem Mieter nach Ablauf einer Frist das Recht einräumt, den Wohnraum käuflich zu erwerben. Dies bietet sich vor allem für Mieter an, die gern eine Wohnung kaufen statt mieten möchten, ohne über die nötigen Mittel zu verfügen. Dem Vorteil, so eine leichtere Finanzierung gegenüber dem Sofortkauf wählen zu können, stehen beim Mietkauf oft Nachteile gegenüber wie etwa überhöhte Mieten oder das Risiko, langfristig mehr zu bezahlen als beim sofortigen Erwerb.

Wohnung kaufen statt mieten – die staatliche Wohnungsbauprämie

Wenn bisher immer von Kosten die Rede war, so hat die Finanzierung einer Immobilie doch auch verschiedene geldwerte Vorteile. Wohnen im Eigentum wird staatlich gefördert. Eine der wichtigsten Förderformen ist die Wohnungsbauprämie, die im Verbund mit der Arbeitnehmersparzulage zum Bausparen motivieren soll. Sie begünstigt Sparverträge, die für den Bau oder Erwerb von selbst genutztem Wohneigentum aufgewendet werden. Seit Januar 2021 beträgt die maximal geförderte Sparsumme 700 Euro mit 70 Euro Wohnungsbauprämie für Singles und 1.400 bzw. 140 Euro für Ehepaare als staatliche Bezuschussung je Kalenderjahr. Neben dieser Förderung lohnt sich auch ein Blick auf das Eigenheimrentengesetz, oft als Wohn-Riester bezeichnet. Antragsberechtigte erhalten eine Grundförderung von 175 Euro pro Jahr. Kinder, die bis 2007 geboren wurden, erhalten 185 Euro staatliche Zulage, für jüngere Kinder gibt es sogar 300 Euro jährlich.

Eigenheim oder Miete? So können Sie Steuern sparen

Für Eigentümer als Selbstnutzer gelten außerdem mehrere Anreiz gebende Steuertipps: Beispielsweise kann der finanzielle Erhaltungsaufwand teilweise steuerlich abgesetzt werden. Darunter fallen haushaltsnahe Leistungen und Handwerkerkosten. Der dafür vom Staat gewährte Steuervorteil beträgt 20 Prozent und kann bis zu 1.200 Euro im Jahr betragen. Wenn für den Immobilienkauf eine staatliche geförderte Altersvorsorge genutzt wurde, kann dieses Geld sogar bis zu 2.100 Euro als Sonderausgaben abgesetzt werden. Wer eine Wohnung zur Vermietung kaufen möchte, darf sich als Eigentümer darauf freuen, die Maklerprovision, Zinsen für das aufgenommene Darlehen und weitere Kosten beim Finanzamt gelten machen zu können. Steuerlich besonders interessant sind die als Werbungskosten geltenden Mittel, die bei Anschaffung einer Immobilie unter dem Kürzel AfA ins Gewicht fallen.

Kaufen oder mieten – eine Frage des eigenen Lebensvollzugs

Es sind nicht nur die rein monetären, wirtschaftlichen Gründe. Eine Immobilie kaufen oder mieten ist auch eine grundsätzliche Entscheidung. Als Mieter ist man an einen Mietvertrag gebunden, der Mietzins wird sich kontinuierlich erhöhen, das Gebäude womöglich verändern, die Wohnung vom Eigentümer als Eigenbedarf übernommen, was eine relative Abhängigkeit von den Umständen bedeutet. Mit dem Auszug sind Mietwohnung und alle geleisteten Zahlen Makulatur. Anders bei der Eigentumswohnung: Während der Finanzierung gibt es auch hier eine Bindung, die aber gewissermaßen von Monat zu Monat lockerer wird – bis das Objekt abbezahlt ist. Dieser Moment ist wie eine persönliche Unabhängigkeitserklärung. Von nun an ist die erworbene Wohnung eine feste Burg, über deren Nutzung bis hin zum möglichen lukrativen Verkauf man selbst entscheiden kann. Eine Wohnung zur Vermietung kaufen oder um einmal selbst darin zu wohnen ist ein großes Stück Sicherheit. Der Mietmarkt kann noch so angespannt sein, die Mieten noch so sehr steigen – in den eigenen vier Wänden wohnt man inflationssicher und geschützt vor allen Eventualitäten. Wer im Eigentum zu Hause ist, muss sich keine Sorgen um Wirtschaftskrisen, Wohnungsbauprogramme, schwierige Wohnungssuche und andere Probleme machen, die Mietinteressenten gewöhnlich unter Druck setzen.

Miete vs. kaufen? Dafür steht Wohneigentum von WERTWIN

Unser Unternehmen setzt in einem außergewöhnlichen Maß auf Nachhaltigkeit. Dies bezieht sich nicht allein auf den Bau und die Ausstattung unserer Immobilien, sondern auch auf die Nutzungsmöglichkeiten. Wer sich bei der Frage Miete vs. kaufen für das Eigentum entscheidet, findet in unserem Angebot attraktive Immobilien in gefragten Regionen und Lagen, die dem Eigentümer einen besonderen Mehrwert bieten. Ihr Universelles Design ermöglich generationenübergreifend das Wohnen für jeden. Baumaterialien, Schnitte und Ausstattungen sind sowohl lebenspraktisch als auch ökologisch durchdacht. Das ganze Konzept jedes unserer Objekte ist auf den Menschen zugeschnitten, so individuell und einzigartig er in Ansprüchen und Zielen auch sein mag. So können wir sagen, dass wir von WERTWIN mit jedem Bauprojekt eine Verpflichtung unseren Kunden und der Gesellschaft gegenüber einlösen – und damit eine gute Option bei der Entscheidung für das Kaufen oder Mieten von zukunftsfähigem Wohneigentum.