- als Immobilienbesitzer auf eine Rendite aus Mieteinnahmen hoffen,
- Steuervorteile nutzen,
- über eine nahezu inflationssichere Geldanlage verfügen,
- durch die zu erwartende Wertsteigerung später vom Verkauf profitieren,
- natürlich als Selbstnutzer in der eigenen Wohnung oder im eigenen Haus wohnen,
- und erst recht den Erwerb diese Immobilie langfristig als Vorsorge für den Ruhestand planen.
Immobilien als Rente: Sicher investieren in unsicheren Zeiten
Immobilien als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge erfreuen sich nicht erst seit Kurzem großer Beliebtheit. Wer im Hinblick aufs Alter seine finanziellen Möglichkeiten der Vorsorge überschlägt, wird Themen wie Rücklagen, private Rentenversicherung, Kapitallebensversicherung, den Bausparvertrag, Riester-Rente oder seinen persönlichen Sparplan bzw. Fondssparplan bei der Renditebetrachtung in Erwägung ziehen, Chancen und Risiken beachten und sich möglichst lange vor dem Renteneintritt entscheiden. Nun befindet sich Deutschland dank der lockeren EU-Geldpolitik im Zinstief, was einige klassische Anlageformen im Vergleich zur Altersvorsorge mit Immobilien weniger attraktiv erscheinen lässt. Das Leben während Corona-Pandemie hat außerdem gezeigt, dass die Nachfrage nach Immobilien als Altersvorsorge selbst in außergewöhnlichen Krisenzeiten ungebrochen ist. Nach einer noch vor COVID durchgeführten Umfrage von Statista
Research Department zum Thema „In meinen Augen sind Immobilien als Altersvorsorge sinnvoll und am besten geeignet“ befanden 27,4 Prozent der befragten Menschen in Deutschland: „Trifft voll und ganz zu“. Beachtliche 46,2 Prozent antworteten auf die Frage Altersvorsorge durch Immobilien „Trifft eher zu“. Bei der Erhebung ging es nicht um ein allgemeines Statement, sondern um ganz persönliche Präferenzen bei der Einschätzung von private Altersvorsorge und Immobilien.
Altersvorsorge Immobilienbesitz – Was ist diese Geldanlage wert?
Aktuell ist die Inflationsrate in Deutschland mit 2,5 Prozent so hoch wie seit fast zehn Jahren nicht mehr. Daran hat die Coronakrise ihren Anteil. Es gibt aber weitere Faktoren, die bei gleichzeitig steigender Inflation und quasi Null-Verzinsung bei klassischen Anlageprodukten der Bank für Sparer nicht viel Spielraum für eine lukrative und sichere Anlageentscheidung lassen. „Betongold“ hingegen ist weitgehend gegen die Nachteile einer Inflation geschützt. Eine Mietwohnung erzielt monatliche Einkünfte als zweites Einkommen, was sich vor allem dann positiv niederschlägt, wenn sie bereits abbezahlt wurde. Das Objekt ist zumeist mit einer Wertsteigerung verbunden, klettern die Immobilienpreise doch kontinuierlich. Daran wird sich nach Lage der Dinge so bald nichts ändern: Bevölkerungswachstum und geringe Neubauquote machen Wohneigentum als Altersvorsorge im Vergleich zu anderen Anlageformen zur sicheren Wahl, die von Experten regelmäßig neu durchkalkuliert und positiv bewertet wird. Stellt man zudem das Problem möglicher wirtschaftlicher Verwerfungen in Rechnung, die sich bis zum Eintritt des Rentenalters durchaus ergeben könnten, stellt die vermietete Immobilie als Altersvorsorge eine überdurchschnittlich krisensichere Alternative zu schwankungsanfälligen Finanzprodukten dar.
Kaufen und vermieten – lohnt sich die Immobilie für die Rente?
Wer sein Eigenkapital für den Kauf einer Mietwohnung mobilisiert, an einen Kredit als Fremdkapitalaufnahme denkt oder ein Bauspardarlehen in Anspruch nimmt, wird sich über Kaufpreis, Lage, staatliche Förderungen, Abschreibung bei der Steuer und weiteren Aspekten der Finanzierung Gedanken machen – aber auch über so wichtige Punkte wie die zu erzielende Nettomietrendite. Konkret: Lohnt es sich, das ins Auge gefasste Objekt zu vermieten? Zunächst einmal: Als Rentner und Eigentümer kann man sein Wohnrecht in den eigenen vier Wänden wahrnehmen und mietfrei wohnen. Dann ist die Tilgungsphase in den meisten Fällen ohnehin abgelaufen und man kann Eigenbedarf anmelden. Rentner in der eigenen Wohnung sparen nach Erhebungen des Statistischen Bundesamtes durchschnittlich rund 500 Euro netto im Vergleich zu Mietern im Rentenalter. Das ist für viele ein lohnendes Ziel, senkt sie doch die monatliche Finanzbelastung bei schmalerem Budget. Für die Zeit davor lässt sich durch laufende Vermietung ein Wohnungskauf finanzieren. Und eine hochwertige Hinterlassenschaft für die Kinder ist es allemal, wenn man beizeiten eine Eigentumswohnung als Altersvorsorge angeschafft hat. Weil Wohneigentum als Altersvorsorge aber auch eine Form der Kapitalanlage ist, sollte die Rendite stimmen. In Anbetracht der Inflation und um im Rahmen konkurrierender Finanzprodukte zu bleiben, müsste eine Nettomietrendite von wenigstens drei, besser vier bis fünf Prozent angestrebt werden. Die Nettomietrendite lässt sich berechnen, indem man den Jahresreinertrag an Miete durch die getätigten Kosten der Investition dividiert und mit dem Faktor 100 multipliziert. Um einen genauen Überblick über die Rentabilität der Wohnung als Altersvorsorge zu behalten, sollte die Rendite regelmäßig berechnet und im Verhältnis vergleichbarer Objekte in der jeweiligen Lage betrachtet werden.
Das Eigenheim als Altersvorsorge bietet Steuervorteile
Ein weiteres Argument für den Kauf einer Eigentumswohnung als Altersvorsorge sind die Möglichkeiten, bei der Steuer zum Teil massiv zu sparen und zumindest einen Teil der Kosten wieder zurückzuholen. Zunächst die Vorteile für die vermietete Immobilie.
Immobilien für die Rente: Das können Eigentümer steuerlich absetzen
Eigentümer, die einen Wohnungskauf als Altersvorsorge planen und ihre Immobilie nicht selbst nutzen, können Kosten für Reparaturen durch Handwerker sowie teilweise haushaltsnahe Dienstleistungen von der Steuer absetzen. Zusätzlich zu diesen laufenden Kosten für den Vermieter können weitere Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Dazu zählen anteilig die Grundsteuer, Maklerprovision, Darlehenszinsen der Finanzierung, Kontoführungsgebühren – und vor allem jedoch anteilig die Anschaffungs- und Herstellungskosten (AfA) einer Immobilie als Werbungskosten. Wenn die AfA, die Zinsen und die laufenden Kosten die Höhe der Mieteinnahmen übersteigen, sinkt mit dem zu versteuernden Einkommen die Steuerlast. Auch wenn im WERTWIN Portfolio nur Neubauten zu finden sind, sei hier die Möglichkeit erwähnt, bei der Vermietung von Wohnraum in einer Denkmalschutzimmobilie Modernisierungskosten über einen Zeitraum von acht Jahren mit neun und für weitere vier Jahre mit sieben Prozent beim Finanzamt geltend machen zu können.
Steuervorteile in der Rente: Immobilien bei Eigennutzung
Wer sein Wohneigentum als Selbstnutzer selbst bewohnt, genießt ebenfalls Steuervorteile. So können die Erhaltungskosten wie haushaltsnahe Leistungen und Handwerkerrechnungen immerhin teilweise abgesetzt werden. Dabei gewährt der Staat einen Steuerbonus von 20 Prozent (maximal 1.200 Euro pro Jahr) oder leistet eine Steuerrückzahlung auf die reinen Arbeitskosten von bis zu 5.710 Euro. Wurde zudem für den Kauf eine staatlich geförderte Altersvorsorge in Anspruch genommen, lassen sich diese Geldmittel bis maximal 2.100 Euro als Sonderausgaben absetzen.
Geld vom Staat: Zulagen für die Altersvorsorge Eigentumswohnung
Neben den steuerlichen Vorteilen der vom Staat geförderten Altersvorsorge Eigenheim bietet der Staat weitere Fördermöglichkeiten, die sich finanziell positiv niederschlagen. Das Eigenheimrentengesetz – als Wohn-Riester bekannt – gewährt jedem Antragsberechtigten eine Grundförderung von 175 Euro jährlich. Für ein bis 2007 geborene Kind gibt es eine staatliche Zulage von 185 Euro. Danach geborene Kinder werden sogar mit jährlich 300 Euro gefördert. Wer Bausparen bevorzugt, kann mit einer Wohnungsbauprämie von bis zu 70 bzw. 140 Euro jährlich rechnen, wenn die Einkünfte 35.000 bei Ledigen bzw. 70.000 Euro bei Verheirateten nicht übersteigen.
Was kostet die Instandhaltung einer Immobilie als Altersvorsorge?
Mit dem Kauf einer Immobilie ist es kostenmäßig noch nicht getan. Jede seriöse Kaufpreiskalkulation sollte als Plus Rücklagen für die Instandhaltung des Objekts einschließen. Eine Wohnung kaufen als Altersvorsorge – das bedeutet, auch anfallende Reparaturen und Kosten für Sanierungsarbeiten stemmen zu können. Die von WERTWIN ihren neuen Eigentümern schlüsselfertig übergeben Wohnimmobilien zeichnen sich durch hohe Bau- und Ausstattungsqualität aus. Im Laufe der Nutzung über viele Jahre kann es aber naturgemäß auch zu Alterung oder Abnutzung und damit Reparaturbedarf kommen, und seien es fällige Schönheitsreparaturen. Für Eigentumswohnungen gilt: Als Teil der Eigentümergemeinschaft eines Hauses tragen die Eigentümer die Kosten für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum und zahlen dafür in eine Instandhaltungsrücklage ein. Auf der Eigentümerversammlung wird festgelegt, welcher Betrag pro Jahr dafür von jedem aufgebracht werden soll. Dieser Betrag sollte nicht zu gering ausfallen, da bei höheren Reparaturkosten diese von den Eigentümern direkt gedeckt werden müssten. Die „Verordnung über wohnwirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“ nennt als Richtwerte für die Instandhaltungsrücklage Beträge zwischen höchstens 7,10 Euro und 11,50 Euro für Wohnungen, die seit weniger als 22 bzw. 32 Jahren bezugsfähig sind – jeweils jährlich pro Quadratmeter Wohnraum. Die Experten des Verbandes privater Bauherren (VPB) empfehlen übrigens bei Eigenheimen als Altersvorsorge die Rücklage von rund einem Euro pro Quadratmeter monatlich – bei 130 Quadratmeter Wohnfläche demnach 1.560 Euro im Jahr. Die Höhe der zu bildenden Instandhaltungsrücklage sollte also am besten im Vorfeld des Wohneigentumserwerbs festgestellt und in die Gesamtplanung der Finanzierung aufgenommen werden.
Die private Altersvorsorge mit Immobilien auf Kredit finanzieren
Was Eigentümer – zumal Selbstnutzer – in jedem Fall anstreben sollten, ist ein Abschluss der Tilgungsphase bis spätestens zum Renteneintritt. Denn wer dann noch Geld für Raten, Zinsen und Verwaltungskosten aufbringen muss, hätte den Zweck einer Immobilie als Altersvorsorge verfehlt und müsste in einer Lebenszeit mit einer niedrigen Liquidität den Preis für Schulden im Alter oder gar ein Verlustgeschäft zahlen. Um im Rentenalter finanzielle Sicherheit zu haben, sollte ein Darlehen also zu wenigstens 90 Prozent abbezahlt sein. Daher gilt: Je später man im Leben auf private Altersvorsorge mit Immobilien setzt, desto schneller sollte getilgt werden. Dies ist bei der Planung einer Immobilienfinanzierung mit der Bank genauestens zu berücksichtigen. Und auch hier wird eine Rolle spielen, ob es sich um eine während der Tilgungsphase vermietete Eigentumswohnung als Altersvorsorge handelt oder um eine selbst genutzte. In beiden Fällen empfiehlt es sich aber, im Rahmen der eigenen finanziellen Möglichkeiten am besten schon früh mit der Finanzierung des Wohneigentums zu beginnen. Umso länger kann man später den Wert einer schuldenfreien Immobilie genießen.
Altersvorsorge Immobilienbesitz: die Vor- und Nachteile
Keine Kapitalanlage ist völlig frei von Risiken. Das freie Spiel der Marktkräfte und individuelle Faktoren können den Nutzen einer privaten Altersvorsorge in Immobilien fördern, aber auch schmälern. Diese Form der Altersvorsorge kann unter Umständen also durchaus Nachteile haben: So müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Diese sollten zudem höher liegen als die eigenen Mietausgaben, um von einer Gewinnsituation zu profitieren. Die Lage der Mietwohnung, ihre Größe und Ausstattung muss stimmen – andernfalls drohen Mietausfälle wegen zu geringer Attraktivität. Und auch auf den Eigenheimbesitzer, der in den eigenen vier Wänden wohnt, kommen bei aller Mietfreiheit dennoch Verwaltungs- und Instandsetzungskosten zu. Je nach Stadt und Lage könnte außerdem der Fall eintreten, dass eine überteuert erworbene Immobilie beim möglichen Weiterverkauf ein Verlustgeschäft bedeutet. Dem stehen zahlreiche Vorteile gegenüber: Eigennutzer müssen sich keine Gedanken über Mieterhöhungen oder Wohnungskündigung machen. Ist die Wohnung als Altersvorsorge einmal abbezahlt, wohnt man in ihr mietfrei. Man kann sie bei Bedarf wieder zu Geld machen und sich ein Wohnrecht vom neuen Eigentümer zusichern lassen. Oder den Kindern ein werthaltiges Erbe sichern. Vermieter des Anlageobjekts haben Aussicht auf eine Nettomietrendite, wie überhaupt regelmäßige Mieteinnahmen als zweites Gehalt gerechnet werden können. Die Eigentumswohnung kann dann im Alter kostensparend selbst bewohnt oder womöglich mit einem satten Gewinn veräußert und zur Basis weiterer Investitionen werden.
Wohnung kaufen als Altersvorsorge: Kostenloser Kreditrechner
Eine vermietete Eigentumswohnung als Altersvorsorge muss – wenn sie nicht mit eigenem Kapital erworben wird – in der Regel über ein Darlehen finanziert werden. Hier kommen Fragen ins Spiel wie die nach der Kreditrate, die man sich leisten kann, über den Zeitraum des Kredits und natürlich über das verfügbare Eigenkapital. Einer Faustregel von Experten zufolge sollte die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen. Je nach Höhe des Eigenkapitals bemisst sich die Höhe des Kredits. Manche Käufer gehen so weit, bis zu 90 Prozent des Kaufpreises über die Bank aufzubringen. Wird weniger Geld gebraucht, hat die Bank wiederum ein geringeres Risiko und berechnet niedrigere Zinsen. Ein allgemein verbindliches Beispiel lässt sich wegen der Vielzahl an Möglichkeiten schlecht geben. Die Stiftung Warentest bietet einen kostenlosen Online-Rechner an, mit dem Kreditangebote verglichen sowie die Restschuld am Ende der Zinsbindung und der passende Tilgungssatz kalkuliert werden können.
Altersvorsorge mit Immobilie: die Checkliste
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage und zur Altersvorsorge erwerben möchte, sollte sich über folgende Punkte im Klaren sein:
- Finanzierung: Wie ist es ums Eigenkapital bestellt? In welcher Höhe muss ein Darlehen aufgenommen werden? Welche Zusatzkosten fallen an?
- Rendite: Bei einer vermieteten Eigentumswohnung als Altersvorsorge sollte im Vorfeld ermittelt werden, welche Mietrendite zu erwarten ist. Auch hierzu stellt die Stiftung Warentest einen Rendite-Rechner online zur Verfügung.
- Steuern: Welche Abzugsmöglichkeiten bietet der Immobilienkauf? Dieser sollte sich aber auch ohne steuerliche Vergünstigungen bezahlt machen.
- Objekt: Gute Lage, Umfeld, Verkehrsanbindung, Wohnfläche, Schnitt und Ausstattung bestimmten die Attraktivität einer Eigentumswohnung auf dem Mietmarkt. Vorzüge wie die von der Marke WERTWIN gebotene Barrierefreiheit sind ein wichtiges Plus beim Thema Mieterfindung und Höhe des Mietpreises.
- Kaufpreis / Miete: Der Preis des ins Auge gefassten Objekts wie auch die möglichen Mieteinnahmen sind mit den Angaben von unabhängigen Bewertungsinstanzen und dem lokalen Mietspiegel abzugleichen. Die jährliche Nettokaltmiete sollte dabei mindestens vier bis fünf Prozent des Kaufpreises betragen.
